先日、姪の結婚式に参列して来ました。希望と愛に満ち溢れた二人からは、素晴らしい幸せのオーラが満ち溢れていました。本当に素敵な結婚式でした！そこで今回のブログは、新居を考える際にポイントとなる項目を幾つかご紹介したいと思います！

新居を考える際に本当に決めなくてはならない事が沢山ありますよね。

新居の場所、ずっと賃貸に住むのか、親御さんの土地に新居を建てるのか、土地と家とを購入する場合は戸建てなのかマンションなのか、中古住宅購入してリノベーションするのか等により、予算も変わってきますし、新築する場合は建物の構造的な事もとても重要になってきますよね。

まずは、簡単にそれぞれのメリットデメリットを解説してみますね。

１．新居の場所について・・・新居の場所については、共働きの場合はお互いの職場から通いやすい場所を選ぶ事がポイントです。負担にならない通勤時間は、平均片道40分～50分程度で近いに越したことはないですが転職する可能性がある場合は、大都市圏までの通勤時間を目安にしても良いですね。

電車通勤の場合は、急行が止まる駅か始発駅なのか等を確認し、保育園や幼稚園の場所、小学校の校区も重要な選択肢の一つですね。また、将来子供を幼稚園や保育園へ通勤前に連れて行かなくてはならない為、駅から自宅までの距離も大変重要です。駅から遠くてもバス便が沢山あり問題ない場合もあります。トータルでかかる時間を何分までと決めてから、選択していくのも一つの方法ですね。

お子様が生まれた場合には子育てを夫婦でどのように役割分担するのか子育てに対する価値観も関係するし、勤め先の考え方や産休制度も千差万別ですから、お子様が生まれる前から子育ての役割については、出来れば結婚を決める前に話し合うべき課題だと言えます。

２．新築マンションか、中古マンションリノベか、新築戸建てか、中古戸建てか、賃貸か？？？

＜新築マンションの場合＞

・新築マンションのメリットとは？

※駅近物件が多い。

※階数にもよるが眺望が良いこと。

※戸建てより窓が少ない為、必然的に壁が多く家具の納まりが良いこと。

※タワーマンションの場合は、コンシェルジェや管理人の常駐など、防犯面の安心感や掃除が行き届いていることがあげられる。

※新しい耐震基準を満たしており安心。（但し、活断層やその他地盤に関しても調べたい）

※管理組合があり、住民同士で意見交換や管理の内容を取り決めでき、管理が行き届いている為、住環境の保全が可能である。

※町内会の輪番制の役員が廻ってこない。（管理組合の組合長等の役はあるが入居数が多い為、当たる確率は低い）

※新築であることから、上下階の尾との問題が解消されていたり、断熱性が高められていたり、トイレやお風呂、キッチンが最新の商品であることから、より使いやすく進化した設備が取り付けられている。

※省エネの最新の設備を導入しているので、光熱費の節約、地球環境にも配慮できる。

※住宅ローンを組む際の評価額が中古物件よりも高く、ローンを組みやすい。

※50㎡以上であれば、住まいの給付金の対象になる。（都道府県民税の所得割額により給付額は変わる）

※インテリアのドアや床、設備の色、壁紙が、トレンドをおさえたお洒落な組み合わせからチョイスできるので、あか抜けた雰囲気になる。

・新築マンションのデメリットとは？

※契約書にサインしたと同時に中古になり、後々、売却する際に値下がり額は中古より新築で購入した時の方が大きくなるが、場所や売却時の不動産市況によってはプラスになるケースも過去にはあった。

※戸建てや中古リノベーションに比べ、間取りの自由度や仕様の自由度は低く、殆どがオプション設定の中から選ぶか、物件によっては、フルリノベーションを高いオプション費用を支払えば可能であるものもある場合が殆どである。

※新しい住宅に同時入居になる為、家族構成や年代も近い場合が多く、子育て世代、シニア世代がボリュームゾーンであり、コミュニティが築きやすい状況も魅力の一つである。

＜中古マンションリノベーションの場合＞

・中古マンションリノベーションのメリットとは？

※中古マンションの場合は、多くの立地から選べるという利点がある。

※中古マンションは、新築に較べて格安であり手が届きやすく、その分資金をリノベーションにまわしたり、旅行や子供の教育資金や生活費に充てる事が出来て、余力がでる。築10年と、築25年の平均の価格差は約2000万円。築30年以上だと約5000万円もの差になる。耐震性や構造的な寿命をしっかりと見極めた中古物件であれば、充分に買う価値が出てくる。

※中古マンションのリノベーションなら、新築マンションでは味わえない唯一無二の自分だけのワクワクな空間や、色を創り出すことが可能である。使う素材や仕様に決まりはなく、100％自由である。

※図面がある事が一つのメリット。中古住宅はない場合がほとんど。

購入の前に、マンションの変えられない場所である以下の項目をしっかりとおさえるのが重要。

構造耐震性→購入の前に不動産屋さんに設計図書図面をみせてもらう。

コンクリートの状況→築年数により判断可能。

隣人→下見の際に玄関ドア廻りの雰囲気や置いてあるものである程度までは判断可能。個人情報保護法により教えてもらえない。

管理費修繕積立金→不動産屋さんに確認する。

眺望や周辺環境→不動産屋さんに確認したり、足で歩いて情報収集する。

・中古マンションリノベーションのデメリットとは？

※築40年以上の物件は、耐震性に不安が残る。（リノベーションの際に耐震診断や耐震工事を行う。）

※仮住まいが必要になる。

※リフォームローンは、借入金額が新築に較べて低くローン金利が高くなる。（住宅ローンに組み込む。但し、住宅購入とリノベーションを同時に行う条件がある。リノベーション額を満額出す銀行は少ない。）

※近隣住民からクレームが入る事がある。（工期長くなるため）

※窓や玄関ドアは、古くても交換が出来ない。（マンションの共用部になる為）

※断熱性が築年数によっては低い。（リノベーションの際に断熱工事を行うと良い。）

※間取りの制限がある。（水廻りまでは動かせない等。物件を決める際にプランを検討する。）

※新築マンションと比べて、売りにくく貸しにくくなる。（リノベーションで付加価値を上げたり、市場で人気の場所を選択する。）

＜新築戸建ての場合＞

・新築戸建てのメリットとは？

※最新の設備や建材（ドアや床）が使われている。住宅の設備（トイレ、お風呂、キッチン等）のメーカーは、進化を続けており、省エネや断熱性、防音性、防汚性も高く、カラーもトレンドをおさえており、お洒落なインテリアを作りやすく、且つ、使いやすいという快適さ、住みやすさを実現できる。

※耐震基準が最新で、安全性が高く安心。

※税制上のメリット。（住宅ローン控除：所得税が最大で年35万円控除。控除期間13年。購入後、固定資産税50％軽減。登記の登録免許税軽減。）

※耐久性の高い最新の設備や建材の為、すぐには修繕が発生しない為、ランニングコストを抑えられる。購入費用は高いですが修繕費用など長期的な視野で考えると一概に新築は高いとはケースによっては言えない場合もある。

※注文住宅は、間取りに時間をかけて自由に設計できるのが最大のポイント。造作家具で壁に下地を入れてデザインも出来る為、こだわりの空間を存分に実現可能です。建売住宅は、新築の較べて価格は抑えれれますが、間取りが決まっている為、多少の妥協点が必要になる。

※家以外に、門や塀、駐車場などのエクステリアにも、こだわりを予算に応じて取り入れられる。

※老後の住まいが確保できる。

※資産として保持できる。

・新築戸建てのデメリットとは？

※住宅建材や木材、コンクリートの高騰により、どのハウスメーカーも価格が上昇している。購入価格が高い為、購入の際の諸費用も高くなり、住宅ローンを組む場合は、審査があり審査に通らなかったり頭金を用意できない場合は、購入自体が難しくなる。

※新築1年未満でも入居すれば中古物件になる為、駅や都心へのアクセスが良好な立地などを選んで、価格が下がりにくい物件を選ぶと良い。

※新築であるので、平面図や３Dパースなどは見れても、眺望や日当たり、収納量など細かな部分が実感がわきにくいので、打ち合わせに膨大な時間を要し大変である。

※理想とするエリアに新築住宅があるとは限らない。人気の場合は抽選となり当たるか分からない。

※まとまって建築される場合が殆どであり、外構もオープンである事が多く、隣家の目線が気になるケースもある。

※地域の治安悪化や事件、災害リスクといった外的要因で資産価値が下がるケースがある。

＜中古戸建ての場合＞

・中古戸建てのメリットとは？

※新築住宅よりもか買うが安い。

※契約前に内見をして日当たりや間取り、設備の状況等を確認できる。

※浮いた資金を使い、リフォーム次第で新築のような美しい住宅にできる。立地条件や新築では得られない眺望等の利点があるのであれば、耐震リフォームで耐震性を上げれば長く住むことができる。

※古びた雰囲気を残しつつ、リフォームすれば、新築にはない味わいが楽しめる。

・中古戸建てのデメリットとは？

※購入費用が安い分、修繕費が発生（屋根の葺き替えや外壁塗装、水廻りのリフォーム）するので資金計画に修繕費を見ておく必要がある。

※住宅ローンの審査が通りにくい。（築年数が上がるほど担保としての価値が下がる為）事前に住宅ローンの仮審査を受けると良い。

※室内は見れるので分かりやすいが、構造部分（床下、屋根裏、柱や梁、給排水背日の給排水の配管、基礎、壁の中）を確認してもらうと良い。耐震診断やおうちの調査を5万円前後で依頼し調査書を提出してもらい、それから納得して購入すれば安心。

＜賃貸の場合＞

・賃貸のメリットとは？

※自由な場所を選べる。

※転勤などに合わせて引っ越しできる。

※町内会や管理組合等に縛られることはない。

※物件によっては、コストを抑えられる。

※初期費用が少なく、住宅ローンを負わなくてすむ。

・賃貸のデメリットとは？

※資産にならない。

※自由にリフォームや壁に造作が作れない。

※老後の住居確保に不安が残る。賃貸はオーナーのよるが年齢により入居を断られる場合がある。

以上、それぞれのメリットとデメリットをまとめてみましたが、如何でしたでしょうか。

参考に賃貸と持ち家（建売住宅）の生涯コストを分かりやすくまとめているオープンハウス様のサイトがありましたので、ご紹介します。

賃貸と持ち家はどっちがお得？メリット・デメリットやシミュレーションで比較 | 家と暮らしのコラム | オープンハウス

賃貸の生涯コスト

35歳から85歳までの50年間、賃貸住宅に住み続けるケースでシミュレーションを行います。入居する賃貸住宅の条件は以下のとおりです。【入居物件の条件】

• 間取り：2LDK
• 家賃：25万円／月
• 管理費・共益費など：2万円／月
• 敷金：家賃2ヶ月分
• 礼金：家賃2ヶ月分
• 火災保険料：1万円／年
• 更新料：2年ごとに家賃1ヶ月分

上記の条件に基づいた50年間の賃貸コストは、以下のとおりです。

賃貸に50年間居住する場合、高額なコストが発生します。

持ち家の生涯コスト

続いて、先ほど提示した共通条件で持ち家に居住する場合の費用シミュレーションを見ていきましょう。購入する持ち家の条件は以下のとおりです。【入居物件の条件】

• 住宅種別：新築建売住宅
• 省エネ性能：省エネ水準適合住宅
• 占有面積：60㎡
• 物件価格：4,000万円
• 頭金：物件価格の10％
• 諸費用：物件価格の8％
• ローン借入期間：35年間（ボーナス返済・繰り上げ返済は利用しない）
• ローン金利：変動金利0.65％
• 火災保険：40万円（地震保険付き）／5年
• 固定資産税：15万円／年
• 都市計画税：3万円／年

上記の条件を踏まえて、シミュレーションを行います。

持ち家で建売住宅を選んだ場合、50年間のランニングコストは6,000万円ほどといった結果になりました。

【結論】賃貸と持ち家のシミュレーション結果と考察

上記から、賃貸と持ち家では50年間のランニングコストに1億円程度の違いがあるとわかります。ただし、今回は持ち家で戸建てを選択しており、マンションなどの共同住宅を購入した場合はランニングコストが高くなりやすいとされています。

また、賃貸の場合は退職後や子どもが独立した後に引っ越しをすることも考えられ、家賃が下がるケースがあるでしょう。

将来的なライフプランを踏まえて、賃貸と持ち家のどちらが向いているか検討しましょう。

そして、やはり賃貸か持ち家（戸建て、マンション、中古戸建て、中古マンション）かは結婚が一つのターニングポイントであることは多いと思いますので、ライフスタイルに合わせてその都度、選択してゆくということだと思いました。上記のシュミレーションも4000万円の持ち家、25万円の家賃での計算ですので、人それぞれ購入価格にも違いがある為、あくまでも参考にして頂ければと思います。